汪偉大:三四線城市商銘鑫宇昂 中央幸福城 業地產開發需與本地元素

2020-08-05 11:24 admin

樂居財經 陳必湖 許軍娜 發自寧波

11月9日,第三屆全國中小城市商業創新發展論壇在寧波舉行。杭州天際線設計研究院院長汪偉大在接受采訪表示,一二線城市跟三四線城市是不一樣的。三四線城市某種意義來講是基于商業文明做的,你必須要跟當地本土元素相融合,本土的商業場所是提供本地消費,是讓你來了還要再來的地方。不像一線城市,一次性的、游客消費的占比大。以下是汪偉大與樂居財經的精選對話:

樂居財經:三、四線城市與一二線城市相比,項目設計是否還存有很大差距?

汪偉大:確實,我們之前有很多項目是以城市為主,現在整個一二線城市都是開發為主的,銘鑫宇昂,他們本身的標準或者體系化非常強的,對整個商業體系開發有非常強的管控體系,它有比較強的管控做這個事情,不管是萬達還是其他企業都是如此。在一二線城市做的相對比較簡單,就是把專業事情做好就可以了。只要把商業地產設計專業做好就可以了,其他事情作為開發商來講,通過綜合性管理會把其他企業協調好,所以我們肯定是招商運營的,肯定會去匹配。

比如說,后續涉及到一些經營需求或者滿足一些商業需求,我們做建筑物來講是一個剛性的建筑,但是商業只是一個性能。在這個過程當中要滿足今后發展趨勢。但是在三線城市整個開發商完全不一樣,如果按照好聽的話是百花齊放,如果按照下沉角度講是處于無所事事的狀態。這就是為什么我們跟恒太舉辦這么一個會議,就是基于整個三線四線城市做的。大家所謂的進入藍海狀態,實際上不是一片清澈的藍海,很多都是建筑藍海。是因為我們的三線城市商業地產商開發主體對整個商業主體看得并不是很清楚。

第一,很多開發商是從住宅過來的,因為住宅開發落地跟商業是不一樣的,整個產業鏈資源能力更加強大。

第二,我們原來有很多做當地零售企業在做商業地產,整個開發建設是完全不一樣的。

第三,在中小城市核心還是在“城”,在開發階段專業的人專業的團隊很難組建,如果組建好了整個穩定性也不夠。因為在三線城市是項目公司,項目做好就刪除掉了。對于高端資產會考慮職業生涯,就會造成相對高端人才不容易下沉。今天的下沉一定是人才下沉。

第四,組建之后,應用成本很高。這樣一個優秀人才引過來,本身的能力成本是很高的,反過來還要對人進行管理。如果這個東西沒有持續開發的話,東西就不可以持續。為什么要來找我呢?因為是三類地產前產業鏈設計的母體系,把前期商業定位、招商事業進行了對接,在中間的開發階段在技術層面上跟建筑設計、室內設計相結合,就把成本解決掉了。因為很多時間講了,在中小城市的商業地產可能沒找這個事件,每找那家做實驗設計。如果一旦所謂的開發商不做的很難將他們協調好,而且如果沒有看到能力的話,他招的所謂建筑師不是專業做地產專業設計的,很多做的東西滿足不了后期的需求,就會處于一個非常大的矛盾。

實際上,我們把所有問題都解決掉了。這幾年是這樣一個固定體系,包括恒太、綠城都是這樣的構建體系,這樣的體系某種意義上只要這樣一個開發商,你找到合適的地方我們都可以進行解決。所以,在商業城市里面做所謂的設計不單單是設計本身,像設計的整個概念都可以擴展很大。

樂居財經:就您所感受到的,您覺得今年和去年相比行情有哪些變化?

汪偉大:今年總體來講,不管是合作伙伴還是相關合作伙伴,某種意義上是一年比一年難了,這是一個大趨勢。按照本身方向來講,以后企業肯定往頭部企業做,慢慢資源會積累起來,不會存在著百花齊放的,這是非常難的。對我們企業來講,今年還是不錯的,通過前幾年的資源整合,架構重組,我們資源化都比較好一些。而我們接觸的很多同行實際上并不是非常理想的。

第二,我們涉及到了地產本身。本身要靠本事吃飯的,像索羅斯講的:潮水褪去,才知道誰在裸泳?大家都很清楚這就是考驗公司的真正本事。有了真正的本事是可以跨越這一輪所謂的經濟低潮期的。

樂居財經:現在還是洗牌的過程?

汪偉大:對的,今年有幾百個開發商都是這樣做起來的,都可以進行洗牌,都可以投入資源。一些中小機構也在洗牌,一定是往專業化、極端化、規模化方向發展。

樂居財經:最近寧波市相關部門監測了很多店,一半業績是上升的,一半是下滑的,最近的經濟形勢整體略微下滑,商業設計會促進商場持續盈利嗎?會扮演一種什么樣的角色呢?

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